Bonus ristrutturazioni: interventi e spese ammesse

A) Manutenzione

di manutenzione straordinaria, di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, effettuati sulle singole u.i. residenziali, anche rurali, e sulle loro pertinenze (anche se gli interventi sono realizzati soltanto su queste ultime) (1) (2)

B) Risparmio energetico

opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia (3) (es. pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica da utilizzare per far fronte ai bisogni energetici dell'abitazione, quindi non per attività commerciali - Ris. AE 2 aprile 2013 n. 22/E)

C) Impianti elettrici e a metano

messa a norma degli edifici per quanto riguarda gli impianti elettrici e gli impianti a metano

D) Eliminazione delle barriere architettoniche

aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, sia sulle parti comuni che sulle u.i. Vanno rispettate le caratteristiche tecniche contenute nel DM 236/89 (Risp. AE 26 maggio 2020 n. 147) (4)

E) Prevenzione furti

volti all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti penalmente illeciti da parte di terzi. Rilevano solo le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili (es. sistemi elettronici di allarme, inferriate antifurto, tapparelle metalliche con bloccaggi, porte blindate, casseforti a muro, vetri antisfondamento, ecc.), quindi non rileva il contratto stipulato con un istituto di vigilanza

F) Cablatura edifici e simili

opere finalizzate alla cablatura degli edifici (es. reti via cavo, teleriscaldamento), al contenimento dell'inquinamento acustico (es. sostituzione di vetri degli infissi)

G) Misure antisismiche

opere finalizzate all'adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica e al rilascio della documentazione atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio (5). Gli interventi devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari, intesi come singole unità strutturali e non all'intero aggregato edilizio che lo individua (Risp. AE 16 settembre 2021 n. 598) (6)

H) Prevenzione infortuni e malattie

- opere volte a evitare gli infortuni domestici (7)
- bonifica dall'amianto effettuati sulle u.i. a carattere residenziale (8)

I) Eventi calamitosi

necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, compresi quelli di manutenzione ordinaria e di ristrutturazione urbanistica, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza

L) Gruppi elettrogeni di emergenza a gas

interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione

(1) Gli interventi di manutenzione ordinaria (es. sostituzione vasca da bagno e/o sanitari), normalmente esclusi, sono ammessi se sono collegati ad interventi di recupero più complessi (Circ. AE 2 marzo 2016 n. 3/E).
Le modifiche introdotte alle definizioni degli interventi dal D.Lgs. 222/2016, in relazione ai titoli abilitativi richiesti (es. comunicazione asseverata di inizio lavori, c.d. CILA) o meno (edilizia libera) per ciascuna tipologia di intervento, non hanno effetto ai fini della detrazione in esame (Risp. AE 16 settembre 2019 n. 383).
Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia, relativamente ai casi di ampliamento, è stato chiarito che:
- per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta;
- se la ristrutturazione avviene senza demolire l'edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente (l'ampliamento configura una “nuova costruzione").
Gli interventi di demansionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza, in deroga alle distanze minime riportate dall'art. 873 c.c. (art. 119 c. 3 DL 34/2020 conv. in L. 77/2020).
(2) Esempi: sostituzione di condizionatori o caloriferi, riparazione o installazione di singoli elementi, installazione di macchinari esterni, a condizione che tali opere siano finalizzate al risparmio energetico; sostituzione o riparazione con innovazioni di caldaie; installazione o sostituzione con modifiche di grondaie; sostituzione del tetto o modifica della pendenza delle falde; costruzione del soppalco o innovazione rispetto alla struttura preesistente.
(3) Tali opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette (es. schermatura mobile solare), acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia. Per i pannelli fotovoltaici non è necessaria la documentazione suddetta (Ris. AE 2 aprile 2013 n. 22/E).
Rileva anche l'installazione di un sistema di accumulo di energia, purché sia collegato ad un impianto fotovoltaico precedentemente installato, anche senza aver fruito della detrazione (Risp. AE 19 settembre 2018 n. 8).
La detrazione spetta anche alle comunità energetiche rinnovabili costituite in forma di enti non commerciali o da parte di condomìni che aderiscono alle configurazioni, limitatamente alle spese sostenute per impianti a fonte rinnovabile gestiti dai predetti soggetti e fino alla soglia di 200 kW (Ris. AE 12 marzo 2021 n. 18/E). Per tali spese può spettare anche il superbonus.
(4) Per gli interventi effettuati dal 2022 al 2025 è prevista una detrazione più favorevole (75%) ripartibile in 5 anni, con facoltà, per le spese 2022, di prolungare il periodo in 10 anni (come previsto per il Superbonus). Vedi Tabella E
(5) È prevista, in alternativa, una maggiore detrazione.
(6) La detrazione spetta anche se gli interventi antisismici sono effettuati sugli elementi di edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente, come per esempio le villette a schiera, anche in assenza di un progetto unitario (Commissione consultiva monitoraggio DM 58/2017, quesito n. 4 luglio 2021).
(7) Esempi: installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas, montaggio di vetri antinfortunistica, installazione di corrimano lungo le scale.
(8) La detrazione spetta a prescindere dalla realizzazione di un intervento di recupero del patrimonio edilizio e riguarda anche il trasporto da parte di aziende specializzate dell'amianto in discarica (Circ. AE 27 aprile 2018 n. 7/E).

Sono agevolabili gli interventi già descritti per le singole u.i. residenziali, a cui si aggiungono quelli di manutenzione ordinaria, effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali residenziali, anche se appartenenti ad un unico proprietario.
Sono parti comuni il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, compreso l'alloggio del portiere, gli ascensori, i locali per la lavanderia e/o il riscaldamento centrale, i pozzi, le cisterne e gli impianti per acqua, gas, energia elettrica, ecc. (art. 1117 c.c.).

L'agevolazione interessa anche gli interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti integralmente da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare (anche attraverso imprese appaltatrici, Risp. AE 11 ottobre 2018 n. 956-1602/2018) o da cooperative edilizie che provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile entro 18 mesi dal termine dei lavori.
In questi casi, la detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole u.i. (o all'utilizzatore in leasing), in ragione della percentuale ordinaria (50%) da applicare sul valore degli interventi eseguiti. Tale valore si assume pari al 25% del prezzo (IVA compresa) dell'u.i. risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione, fermo restando il limite massimo di spesa ordinario di € 96.000.

Se l'atto di acquisto (o di leasing) è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l'intero fabbricato, la detrazione spetta comunque, ma può essere fruita solo a partire dall'anno d'imposta in cui i lavori sull'intero fabbricato siano stati ultimati, con la presentazione al Comune della dichiarazione di fine lavori (Circ. AE 4 aprile 2017 n. 7/E, Risposta Interrogazione parlamentare 14 settembre 2017 n. 5-12157).
In caso di più acquirenti (es. coniugi), la detrazione spetta a ciascuno di loro in relazione alla quota di proprietà (Circ. AE 13 maggio 2011 n. 20/E).
In relazione agli acquisti di più u.i. i limiti di spesa, indipendentemente dal periodo di sostenimento della stessa vanno così considerati (Circ. AE 10 giugno 2004 n. 24/E):
— se con il medesimo atto vengono acquistate due abitazioni, il limite massimo di spesa va riferito ad ogni singolo immobile (quindi raddoppia);
— se l'acquisto riguarda un appartamento e una pertinenza (es. box), il limite va riferito per entrambi, quindi è unico.

L'acquisto dell'abitazione non va necessariamente pagato con bonifico, ma sono ammessi anche sistemi di pagamento diversi (es. assegni circolari, assegni bancari, ecc.).
La detrazione spetta, facoltativamente, anche con riferimento agli importi versati in acconto a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si applica siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito (Circ. AE 18 novembre 2016 n. 43/E).

acquisto di materiali, esecuzione dei lavori (*)

interessi passivi pagati per mutui (o anticipazioni, scoperti di conto corrente, ecc.) eventualmente stipulati per sostenere le spese per gli interventi

progettazione dei lavori e altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento

consulenza fiscale, costi di trasloco e di custodia in magazzino dei mobili per tutto il periodo di esecuzione dei lavori di ristrutturazione

IVA, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni, le denunzie di inizio lavori, Tosap relativa all'area necessaria per l'impianto degli eventuali ponteggi (Ris. AE 18 agosto 2009 n. 229/E)

oneri di urbanizzazione

perizie e sopralluoghi

rilascio del visto di conformità dei dati e dell'attestazione di congruità delle spese oggetto delle opzioni di cessione del credito o di sconto in fattura

relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti

redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio

altri eventuali costi strettamente inerenti la realizzazione degli interventi e gli adempimenti posti dal regolamento di attuazione delle disposizioni in esame

(*) Nel caso di lavori eseguiti in proprio, sono ammesse solo le spese sostenute per l'acquisto dei materiali utilizzati (Circ. Min. 11 maggio 1998 n. 121/E).

Per gli interventi volti al superamento e all'eliminazione delle barriere architettoniche, le cui spese sono sostenute dal 1° gennaio 2022 al 29 dicembre 2023, è prevista una detrazione del 75% a favore dei detentori di immobili, così come identificati in relazione al superbonus.
Sono interessati gli interventi effettuati su edifici già esistenti, non solo abitativi, ma anche strumentali, patrimoniali (es. locati) o beni merce di imprese (Risp. AE 6 settembre 2022 n. 444), escluse quindi le nuove costruzioni e le demolizioni e successive ricostruzioni, classificate come ristrutturazioni (Circ. AE 23 giugno 2022 n. 23/E).
Gli interventi riguardano non solo ascensori, montacarichi, piattaforme elevatrici ma anche adeguamento di bagni, cucine, impianti, citofoni ecc. e devono rispettare i requisiti previsti dal DM 236/89 (la cui sussistenza va attestata da un tecnico). Possono essere realizzati sia sulle parti comuni che sulle singole u.i.; oltre all'opera principale, la detrazione spetta anche per i lavori di completamento (pavimentazione, sostituzione di infissi, porte ecc.).
La detrazione spetta anche per gli interventi di automazione degli impianti di edifici e delle singole u.i. funzionali ad abbattere le barriere architettoniche.

In caso di decesso del contribuente che ha sostenuto le relative spese, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte non si trasferisce.

La detrazione si applica sul costo dell'investimento, nel rispetto dei limiti indicati nella Tabella F, ed è ripartibile in 5 quote annuali. Per le spese sostenute nel 2023 è possibile estendere la suddivisione delle rate a un numero pari a 10 (vedi Superbonus).

In alternativa alla detrazione è possibile optare per la cessione del credito o per il c.d. sconto sul corrispettivo secondo le regole ordinarie

Precisazione

Dal 2023, per le deliberazioni in sede di assemblea condominiale relative ai lavori in esame è necessaria la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale dell'edificio.

Rispetto alla disciplina precedente sono previste le seguenti modifiche restrittive:

- i contribuenti possono fruire della detrazione per le spese documentate sostenute fino al 31 dicembre 2025, per realizzare i lavori in edifici già esistenti, che riguardano esclusivamente scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. Restano quindi escluse le spese per pavimenti, infissi, servizi igienici e per gli interventi riguardanti l'automazione di specifiche tipologie di impianto (porte automatiche, tapparelle e saracinesche motorizzate, imposte e persiane automatiche);

- il rispetto dei requisiti necessari (DM 236/89) deve risultare da apposita asseverazione rilasciata da tecnici abilitati;

- è richiesta la tracciabilità dei pagamenti, da effettuare con bonifico parlante;

- - per le spese effettuate dal 2024 la detrazione spettante va ripartita tra i beneficiari in 10 rate annuali di pari importo (art. 4 bis c. 4 DL 39/2024 conv. in L. 67/2024) (mentre lo sconto, ove possibile, è ancora ripartibile in 5 rate);

- è previsto il blocco delle cessioni o sconto in fattura, che però resta ancora possibile per le spese sostenute dal 2024 da:

1) condomini, in relazione a interventi su parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa;
2) persone fisiche, in relazione a interventi su edifici unifamiliari o unità abitative site in edifici plurifamiliari, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'u.i., che la stessa sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore a € 15.000 (vedi tabella 3 scheda sintetica sul superbonus).

Il requisito reddituale anzidetto non si applica se nel nucleo familiare del contribuente è presente un soggetto in condizioni di disabilità accertata.

Per le spese sostenute dal 31 marzo 2024, la cessione o lo sconto restano possibili soltanto in relazione agli interventi:

- per i quali risulti precedentemente presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario;

- se non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori oppure, se i lavori non sono ancora iniziati, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato versato un acconto sul prezzo.