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Bonus ristrutturazioni: scheda sintetica

16 Gennaio 2026

Per gli interventi di recupero su immobili residenziali sono previste delle detrazioni rilevanti a seconda della tipologia di spese sostenuta. Ne analizziamo il perimetro soggettivo e oggettivo.

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Per gli interventi di recupero su immobili residenziali sono previste delle detrazioni rilevanti, con riferimento a molteplici tipi di spese: manutenzioni, ristrutturazioni, risparmio energetico, rinnovo impianti, cablatura, ecc.

Fino al 31 dicembre 2024 la percentuale della detrazione è del 50%. Nel 2025 e 2026 la detrazione del 50% si applica solo in relazione agli interventi effettuati sull'abitazione principale; quelli sulle abitazioni diverse hanno diritto ad una detrazione del 36%. Nel 2027 la detrazione scende rispettivamente al 36% (abitazione principale) e 30% (abitazioni diverse.).

La detrazione maggiore (50% nel 2025/26, 36% nel 2027) interessa solo i titolari, all'inizio dei lavori, del diritto di proprietà (compresa nuda proprietà e proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso e abitazione) per interventi sull'u.i. adibita ad abitazione principale entro il termine dei lavori. Per abitazione principale si intende l’u.i. in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Nel caso di 2 immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile. Sono quindi esclusi dalla maggiorazione il familiare convivente e il detentore dell'immobile (inquilino o comodatario) .
Per gli interventi agevolati sulle parti comuni degli edifici, la maggiorazione è applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino in possesso dei requisiti (che vano verificati, per le singole unità immobiliari, all'inizio dei lavori per quanto attiene la titolarità dell'immobile, e al termine dei lavori per la destinazione dell'immobile ad abitazione principale. Se nel corso dei successivi periodi d'imposta di fruizione della detrazione l'immobile non è più destinato ad abitazione principale, il contribuente beneficia ugualmente dell'aliquota maggiorata (Circ. AE 19 giugno 2025 n. 8/E).

Chi	persone fisiche (sia residenti che non), anche esercenti attività di impresa, arte o professione, per gli immobili non strumentali e beni merce; Istituti autonomi case popolari (Iacp) comunque denominati o altri enti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing"; cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci. Deve trattarsi di possessori di un titolo idoneo sull'immobile oggetto dei lavori, ovvero: proprietari o nudi proprietari; titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); locatari o comodatari; soci di cooperative divise e indivise. Purché sostengano le spese, possono fruire dell'agevolazione anche: il familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado); il coniuge separato assegnatario dell'immobile intestato all'altro coniuge; il componente dell'unione civile; il convivente more uxorio, non proprietario dell'immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato.
Cosa	Immobili - immobili a destinazione abitativa situati in Italia, di qualsiasi categoria catastale (rileva la situazione di fatto), compresi quelli collabenti o quelli in corso di definizione e destinati a diventare abitativi (cat. F/2 e F/4, Risp. AE 13 aprile 2021 n. 241) e quelli rurali e quelli ad uso promiscuo, cioè adibiti anche all'esercizio di attività commerciali, artistiche e professionali (occasionali o abituali, es.: bed & breakfast); - pertinenze collocate all'interno degli immobili suddetti (garage, cantine, ecc.); - edifici condominiali residenziali limitatamente agli interventi effettuati sulle parti comuni. Tali immobili devono essere censiti all'ufficio del catasto o per i medesimi deve essere stata fatta la richiesta di accatastamento. Sono escluse le u.i. non abitative, comprese quelle che, originariamente abitative, al termine dei lavori, perdono la destinazione abitativa (es. u.i. cat. A/3 data in comodato a un soggetto che la usa come studio professionale. Nel caso inverso, da studio ad abitazione, la detrazione spetta (Circ. AE 25 giugno 2021 n. 7/E). Interventi Gli interventi sono di vario genere, come indicato nelle tabelle A e B. L'agevolazione interessa anche gli interventi di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti integralmente da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile entro 18 mesi dal termine dei lavori (vedi tabella in questa stessa card dello Speciale). Spese Vedi tabella in questa stessa card dello Speciale.
Come	Il soggetto che sostiene le spese, per poter usufruire della stessa deve osservare gli adempimenti formali riassunti nella tabella di sintesi in questo Speciale, ove sono indicate anche le conseguenze della loro inosservanza.
Quando	La detrazione fino al 31 dicembre 2024 è del 50% delle spese ammesse, entro un ammontare massimo di € 96.000. L'importo che risulta detraibile va ripartito in 10 anni. Per le spese effettuate nel 2025 e 2026 la detrazione è del 50% in relazione agli interventi effettuati sull'abitazione principale, mentre per quelli sulle abitazioni diverse è ridotta al 36% entro un ammontare massimo di € 96.000 . Nel 2027 la detrazione scende rispettivamente al 36% (abitazione principale) e 30% (abitazioni diverse), sempre entro un ammontare massimo di € 48.000 Per gli interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione la detrazione resta del 50%. Se gli interventi interessano abitazioni ad uso promiscuo, cioè adibite anche all'esercizio di attività commerciali, professionali o artistiche (occasionali o abituali), la spesa sostenuta rileva solo per il 50% Il limite di spesa ammissibile è riferito generalmente a ciascun anno e a ciascun intervento; tuttavia, per gli interventi pluriennali, il limite va riferito all'intervento nel suo complesso. In ogni caso si deve trattare di spese effettivamente rimaste a carico nell'anno, restando, pertanto, escluse quelle rimborsate da terzi (es. assicurazioni; contributi erogati a professionisti dalle casse previdenziali e assistenziali - Risp. AE 4 novembre 2019 n. 468). Per le spese effettuate negli anni 2020-2023, sia sui singoli edifici che sulle parti comuni, alle cui ultime vanno aggiunti anche quelli di manutenzione ordinaria) l'importo della detrazione (credito) poteva essere ceduto ai terzi o può essere richiesto ai fornitori lo sconto in fattura, con regole e limiti simili a quelle del Superbonus (vedi Tabella 4 della relativa Scheda). Per le opzioni trasmesse all'AE dal 12 novembre 2021 - se non riguardano interventi in edilizia libera o interventi di importo complessivo non superiore a € 10.000 - come per il superbonus, è richiesto il visto di conformità e l'attestazione della congruità delle spese (non richiesti in caso di detrazione in dichiarazione). Ai fini del calcolo dell'importo complessivo di € 10.000, nel caso in cui vengano realizzati vari interventi riconducibili a diverse agevolazioni fiscali – all'interno o della singola u.i. o sulle parti comuni dell'edificio – occorre prendere in considerazione il valore degli interventi agevolabili risultanti dal titolo edilizio (anche se sostenuti in anni diversi). Se nell'ambito di tali interventi sono effettuati anche lavori di edilizia libera necessari per il completamento degli stessi, occorre avere riguardo anche al valore di tali interventi (Circ. AE 27 maggio 2022 n. 19/E). Inoltre, dal 2023, se l'opzione riguarda lavori di importo superiore a € 516.000, l'esecuzione deve essere affidata ad imprese in possesso della certificazione SOA. Per le modalità dettagliate relative alla cessione o sconto del credito e i limiti recenti, si veda la scheda sul Superbonus