Plusvalenze da cessione di partecipazioni in società estere immobiliari: analisi e questioni aperte

La Risp. AE 4 luglio 2025 n. 175 dell'Agenzia delle Entrate affronta un caso di fiscalità internazionale estremamente attuale, riguardante il trattamento impositivo delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società estere immobiliari, quando la società ceduta possieda un immobile in Italia. Nello specifico, il caso sottoposto all'esame dell'Amministrazione coinvolge un trust estero opaco, fiscalmente non residente in Italia, che detiene il 100% delle quote di una società svizzera proprietaria di un immobile abitativo sito nel territorio italiano.

Uno dei punti cardine dell'istanza è se la plusvalenza derivante dalla cessione di tali partecipazioni debba essere considerata “prodotta in Italia” ai sensi dell'art. 23, c. 1-bis, TUIR, come modificato dalla legge di bilancio 2023 (L. 197/2022). La norma, infatti, ha introdotto un'importante innovazione stabilendo che le plusvalenze da cessione di partecipazioni in società estere, il cui valore dipenda per oltre la metà da beni immobili situati in Italia, sono imponibili nel nostro Paese, in quanto le plusvalenze realizzate si considerano prodotte nel territorio dello Stato.

Tale novità legislativa è...